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Long term housing strategy aggravates housing burden

22 Apr 2020
Faculty

 

名為長策 實則挺市

香江寓所,供不應求;房價飆升,年復一年;能負擔者,寥寥無幾;問題累積,深層次矣;長遠房策,標本不治;對症換藥,方有轉機。

特區政府早於2014年12月落實長遠房屋策略(長策),藉此制定長遠房屋供應目標。該目標是增加供應,以至滿足香港未來十年房屋需求,因此長策需要推算未來十年房屋需求。根據長策的推算,未來房屋需求的組成分為下列四類:住戶數目的淨增長、受重建影響的住戶、居住環境欠佳的住戶和其他因素(流動居民、非本地學生、非本地買家)。四類之中,住戶數目的淨增長最主要,佔總房屋需求約一半。住戶數目的淨增長根據政府統計處的家庭住戶推算,該推算基於過往趨勢。

長策每年更新未來十年房屋需求的推算,隨之逐年延展十年房屋供應的目標。長策在去年12月發表最新的周年進度報告,最新的推算是2020/21至2029/30年度十年總房屋需求423100個單位,其中住戶數目的淨增長佔209800個單位(50%)、受重建影響的住戶佔64000個單位(15%)、居住環境欠佳的住戶佔119100個單位(28%),其他因素佔30200個單位(7%);加上空置單位數目的調整(1900個單位),2020-21至2029-30年度十年總房屋供應目標定為430000個單位(四捨五入)。

另一方面,國際顧問機構Demographia以「中位數倍數」衡量全球各大城市的住房負擔情況,中位數倍數是樓價中位數除以家庭入息中位數;中位數倍數愈高,住房愈難負擔。Demographia認為中位數倍數高於5表示該城市的住房「嚴重難以負擔」。過往十年,香港的中位數倍數在11.4與20.9之間(見表一),高於Demographia認為住房嚴重難以負擔的臨界值2至4倍,明顯超越嚴重難以負擔的程度(Demographia在2010年前未開始計算香港的中位數倍數)。

此外,【表】比較2010至2019十年中位數倍數最高的首三個城市。自2010年起,香港一直是住房最難負擔的城市,冠絕全球,而長策早於2014年12月落實。【表】還顯示香港的中位數倍數在長策落實後比之前更高,而且愈趨嚴重。由此可見,長策落實後,香港的房屋供不應求更為嚴重,導致住房更難負擔,所以長策既不治標,又不治本。長策必須糾正,否則香港的房屋問題將會繼續惡化,走出困局無望。

需求定律是經濟學的金科玉律,意旨價格和需求成反比,如房價愈高,需求愈低。香港過去十年的房屋需求趨勢正正反映房價愈難負擔,以此趨勢推算未來十年房屋需求,無疑是維持房價難以負擔的升勢;但香港的住房已經明顯超越嚴重難以負擔的程度,維持房價惡化的趨勢難以理解。長策的推算對經濟學一知半解,掌握不到以上的道理,有意或無意間導致房價愈難負擔。長策落實後,房價更難負擔是鐵一般的事實。政府卻逃避事實,盲目地堅持錯誤的長策,施政作風違反常理。

政府可能還不明白,雖然房屋供應還未能滿足房屋需求推算,但已增加不少,長策為何仍然失敗?根據以上推論,就算政府能再提高房屋供應,足以符合長策的房屋需求推算,房價愈難負擔的升勢仍然持續,因為長策的房屋需求根據此升勢推算,何況房屋供應的增加還未能符合長策的房屋需求推算。政府必須明白,增加供應不一定改善供不應求,因為需求也在增加;當供應增加低於需求增加,供不應求便會惡化,這是房價愈難負擔的原因之一。更重要的是長策的房屋需求根據房價愈難負擔的升勢而推算,是一個致命的錯誤,必須糾正。

長策所犯的錯誤不止於此。長策制定之時,公私營房屋比例約為5:5。以此比例作為趨勢推算,公私營房屋需求比例亦應約為5:5。在長策執行之初,公私營房屋供應比例卻定為6:4,即大削私營房屋供應20%,令到供不應求更加惡化,是房價愈難負擔的另一原因。理論上,公營房屋供應同時增加20%,但公營房屋不是私營房屋的完美替代品,公營房屋供應的等額增加不能抵消私營房屋供應的減少,所以阻擋不了房價愈難負擔的升勢。其實,私營房屋供應轉為公營房屋供應,房價必然更難負擔,常識而已。長策以為二者可以互換,誤將它們當成完美替代品,是無知的表現。

更無知的是特首林鄭月娥,她主張公私營房屋供應比例應為7:3,即再大削私營房屋供應20%;長策亦隨之在2018年12月落實新的公私營房屋供應比例。香港的房價已明顯超越嚴重難以負擔的程度,她卻反其道而行,不止沒有糾正長策,提高私營房屋供應比率,反而再大幅削減私營房屋供應20%(即累積減幅高達40%),把公私營房屋供應比例推至7:3。房屋本來已是香港的深層次問題,經她的胡亂施政後,情況變得更複雜。

長策的另一問題是房屋供應的計算除了不分公私,也不分大小,大單位計算為一個單位,「納米」單位也算是一個單位。由於現時香港的房價已明顯超越嚴重難以負擔,大單位缺乏承接力,發展商便少建大單位,多建納米單位。表面上,納米單位的出現令到單位數目增加(因為納米單位佔樓面面積不多);實際上,它是對長策發出警號,說明房價難以負擔繼續惡化。政府卻自欺欺人,將納米單位的出現計算為私營房屋供應增加,對房價惡化反而置之不理。

長策可從三方面糾正。第一,提高總房屋供應,目的是改善房價難以負擔的情況。第二,提高私營房屋供應比率,恢復公私營房屋供應比例至5:5。第三,計算房屋供應時附加樓面面積資料,讓公眾更準確掌握房屋供應的真正變化。房屋問題已困擾香港多年,長策卻錯漏百出;政府必須實事求是,以理性糾正長策,香港才有轉機走出困局。

:2010-2019中位數倍數最高的首三個城市(資料來源:Demographia)

中位數倍數

最高大城市

次高大城市

第三高大城市

2010

11.4(香港)

9.6(悉尼)

9.5(溫哥華)

2011

12.6(香港)

10.6(溫哥華)

9.2(悉尼)

2012

13.5(香港)

9.5(溫哥華)

8.3(悉尼)

2013

14.9(香港)

10.3(溫哥華)

9.2(三藩市)

2014

17.0(香港)

10.6(溫哥華)

9.8(悉尼)

2015

19.0(香港)

12.2(悉尼)

10.8(溫哥華)

2016

18.1(香港)

12.2(悉尼)

11.8(溫哥華)

2017

19.4(香港)

12.9(悉尼)

12.6(溫哥華)

 

程騰歡 香港大學經濟及工商管理學院副教授
(本文同時於二零二零年四月廿二日載於《信報》「龍虎山下」專欄)

Author
Dr. Stephen CHING
Dr. Stephen CHING